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大河财立方《极刻》记者 杨霄 徐兵 文 丁洋涛 摄影

郑州二七广场的原亚细亚五彩购物中心将被再次卖掉!

2月13日,大河报·大河财立方获悉,凯德零售中国信托(下称:凯德或CRCT)在本月6日向新加坡交易所提交的一份公告文件上称,其正在将CapitaMallErqi(凯德广场二七项目,即原亚细亚五彩购物广场)的全部股份出售给非关联的第三方公司。该项目拟售金额约8.509亿元(约合1.652亿新加坡元),收购方将以现金方式支付上述交易,预计在今年三季度完成整个交易过程。

值得注意的是,凯德在公告中并未透露出该资产收购方的身份。有消息人士向大河报·大河财立方透露,至少有5家企业对该项目关注度较高。

卖掉原亚细亚五彩购物广场

凯德收益不止6560万元

2019年8月,北京华联百货郑州二七店由原亚细亚五彩购物广场撤出后,该宗物业如今有了新动向。

根据2月7日凯德置地公告内容显示:其将以人民币约8.509亿元(约合1.652亿新加坡元)的价格将其持有的CapitaMallErqi(凯德广场二七项目,即原亚细亚五彩购物广场)的全部股份出售给非关联的第三方公司。

公告显示,本次出售的标的位于郑州核心商圈(二七商圈)民主路3号,是一个总计七个零售楼层的商业物业,建筑面积92355.85平方米,其中地上77108.47平方米,地下15247.38平方米。

此外,标的交易的对价可以分期支付,最后一期将在满足协议中规定的某些条件后,三个工作日内将对应的股权转让给买方。整个标的交易预计将在2020年第三季度完成。

凯德为何要卖掉亚细亚五彩购物广场?

公告称,该宗物业已运营了超过15年。2001年10月,原亚细亚五彩购物广场被建业以2.3亿元买下整体产权,随后经过易手成为凯德旗下物业,北京华联在此租赁经营,后于2019年8月闭店。

凯德在公告中提到,如继续持有,不但要面临招商的压力,还要保持对旧物业持续性修缮。而当前这一买家,给出了高于项目估值20.5%的价格,是合理的。

卖掉物业,凯德究竟能赚多少钱?

凯德公告显示,此次由该项目撤出,去除给项目相关管理人(法务、审计、资产评估等)的费用后,撤资的净收益将为7.908亿元。因此,该项目剥离带来的净收益预估约6560万元。

公告称,作为CRCT投资组合重组和资本回收战略的一部分,此次资产剥离,将使CRCT得以释放CapitaMall Erqi的价值,并将资产剥离所得重新配置,以削减现有贷款或为新的收购提供资金。

7.908亿元卖楼,净收益6560万元?凯德这笔收益账算得着实令人惊讶。不过,据大河报·大河财立方了解,2003年以来,凯德从建业手中逐步收购完原亚细亚五彩购物中心股权,消耗资金约2亿元。抛开财务及人工等综合成本,仅从单宗物业增值角度看,中间获取约6亿元的差价,是一笔不错的买卖。何况,过往这些年,它的年租金收益都在2000万元左右。

值得关注的是,待出售原亚细亚五彩购物广场后,凯德在河南省内自持资产或基本清零。在去年7月,建业置地曾以28.31亿港元回购了凯德所持股权,双方结束13年姻缘。

这笔钱,凯德将用于何处?

据公告称,所得这笔款项可用于偿还债务,为任何资本支出和资产增强工程提供资金,也可资本分配,为新收购提供资金,或为一般公司和营运资金提供资金。

然而,同日凯德发布另一则公告中显示,截至2019年12月底,CRCT的负债比率仅为36.7%,远低于45.0%的监管限制。并且,2019财年其净财产收入为人民币8.35亿元,同比增长15.5%。

鉴于此,CRCTML首席执行官TanTzeWooi说,“2019财年对CRCT来说是具有里程碑意义的一年。在迄今为止最活跃的投资组合重组年度中,我们进行了人民币37.680亿元的收购和人民币5.671亿元的撤资。我们在最大的股权集资活动中筹集了2.794亿新元,将市值增加了46.0%,并交付了25.3%的单位持有人总回报。而到2020年,也将继续从投资组合中提取、创造和释放价值。”

由此看来,凯德早已成为资本运作的高手。

神秘“接盘侠”不少于5个

二七商圈或由此跨入存量竞争时代

谁是原亚细亚五彩购物中心的“接盘侠”?

凯德公告中未提及一字,仅将其称为“第三方”。而在今年三季度,此项交易完成之前,恐怕这一买主仍将保持神秘。

事实上,由北京华联百货店撤出物业那一刻,河南商界对凯德卖掉项目就有了基本判断。此后,各种神秘买家看盘的消息,更是层出不穷。这甚至包括夜游二七的马云。

大河报·大河财立方由多渠道信源了解到,原亚细亚五彩购物中心的过往看客中,不止恒隆、苏宁、大悦城、银泰等,应至少有5家以上。真正买主会不会在上述企业当中,谜底待揭。

但能够确认的是,“接盘侠”的身价与资金操控力在国内同业中一定是出色的。无论是8.5亿的现金支付能力,还是未来对老物业再造的资金规模,都能佐证这一点。

这是因为,原亚细亚五彩购物中心的年岁已近20年,既有物业条件是以当年匹配百货业态所设计,并不符合当前零售业更流行的购物中心业态。况且,该物业负一层面积较小,无地下停车场。由此来看,基于该宗物业的条件现状及支付成本,以及二七商圈密集的竞争状态,“接盘侠”考虑重建或是大概率。

CBRE世邦魏理仕郑州公司商业部董事及主管张桐认为,二七商圈拥有近百年的发展史,不仅承载了多数人对这座城市时尚、消费、社交的记忆,也是实现郑州“中优”城市功能布局的核心区域。伴随着今年原亚细亚五彩购物广场的交易完成,相信又将开启二七商圈新一轮的升级,无论接盘方是谁,都会推动郑州商业在“场景重构”和“内容升级”方面的提升。

另据该机构统计,二七商圈将由过去十年的商业物业“高供应”阶段,逐渐步入结构性优化与存量提质的阶段。

来源:大河财立方

【责任编辑:钱艳红 】 【内容审核:黄瑞月 】 【总编辑:黄念念 】

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